Как снизить выкупную стоимость земельного участка у муниципалитета?

Собственник здания подал заявление о льготном выкупе земельного участка под административным зданием.

Администрация подготовила договор купли-продажи, но, сославшись на вид разрешённого использования, указала, что льготная процентная ставка к такому участку неприменима, как не применима и уменьшена кадастровая стоимость земельного участка, установленная уже после подачи собственником здания заявления о выкупе земли.

В деле №А62‑6240/2022, рассматриваемым Арбитражным судом Смоленской области, юрист ЦЕНТРА ПРАВА И СОЦИОЛОГИИ оспорил позицию администрации.

Администрация настаивала на том, что абзац 5 пункта 1 подпункта 1 постановления Администрации Смоленской области от 08.04.2013 №261 не применяется к участкам с видом разрешённого использования «бытовое обслуживание».

Юристу ЦЕНТРА ПРАВА И СОЦИОЛОГИИ в ходе судебного разбирательства удалось доказать, что оспариваемая норма не ставит применение процентной ставки кадастровой стоимости в зависимость от категории земель или вида разрешённого использования при заключении договоров купли‑продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Следовательно, вид разрешённого использования «бытовое обслуживание» не является основанием для отказа в применении льготной ставки.

Одновременно с этим сотрудником ЦЕНТРА ПРАВА И СОЦИОЛОГИИ было доказано, что выкупная цена должна определяться по новой стоимости, причём с ретроспективным действием — с 1 января 2026 года, в котором подано заявление о выкупе.

Таким образом, даже если администрация затягивает заключение договора, а кадастровая стоимость падает позже, то собственник здания вправе настаивать на выкупной цене земельного участка по новой стоимости.

Что делать, если вы в процессе выкупа земельного участка у администрации?

1) Зафиксируйте дату подачи заявления о выкупе земельного участка;

2) Получите предварительный договор купли-продажи земельного участка;

3) Проверьте актуальную кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте;

4) Оспорьте кадастровую стоимость через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, образованную при администрации, или в суде, в случае её завышения;

5) Изучите законодательство, в том числе и региональное, на предмет льготных ставок и иных преференций;

6) Направьте протокол разногласий к проекту договора купли‑продажи с требованием указать цену по новой кадастровой стоимости с ретроспективным применением и применением льготы, если вы подпадаете под её действие;

7) В случае отказа в согласовании условий договора необходимо обратиться в суд с исковым требованием об урегулировании разногласий.

1) Зафиксируйте дату подачи заявления о выкупе земельного участка;

2) Получите предварительный договор купли-продажи земельного участка;

3) Проверьте актуальную кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте;

4) Оспорьте кадастровую стоимость через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, образованную при администрации, или в суде, в случае её завышения;

5) Изучите законодательство, в том числе и региональное, на предмет льготных ставок и иных преференций;

6) Направьте протокол разногласий к проекту договора купли‑продажи с требованием указать цену по новой кадастровой стоимости с ретроспективным применением и применением льготы, если вы подпадаете под её действие;

7) В случае отказа в согласовании условий договора необходимо обратиться в суд с исковым требованием об урегулировании разногласий.

1) Зафиксируйте дату подачи заявления о выкупе земельного участка;

2) Получите предварительный договор купли-продажи земельного участка;

3) Проверьте актуальную кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте;

4) Оспорьте кадастровую стоимость через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, образованную при администрации, или в суде, в случае её завышения;

5) Изучите законодательство, в том числе и региональное, на предмет льготных ставок и иных преференций;

6) Направьте протокол разногласий к проекту договора купли‑продажи с требованием указать цену по новой кадастровой стоимости с ретроспективным применением и применением льготы, если вы подпадаете под её действие;

7) В случае отказа в согласовании условий договора необходимо обратиться в суд с исковым требованием об урегулировании разногласий.

В первую очередь для бизнеса это означает реальную возможность снизить расходы на выкуп земли на сотни тысяч и миллионы рублей.

Ваша юридическая защита - наш приоритет!

Кудрявцев Дмитрий Александрович - заместитель директора ЦЕНТРА ПРАВА И СОЦИОЛОГИИ.