Исполнительский иммунитет на единственное жильё: права должника и важные исключения

Исполнительский иммунитет защищает единственное жильё должника от принудительной продажи, однако существуют важные исключения, связанные с ипотекой, апартаментами и кредитами под залог жилья. Узнайте, как новые законодательные изменения влияют на защиту прав должников.

Статья 40 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому гражданину право на жильё и запрещает произвольное лишение его этого права, что является фундаментальной правовой защитой для всех.

В отношении единственного жилья должника действует механизм, известный в законодательстве как «исполнительский иммунитет». Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, единственное жильё должника, как правило, не подлежит включению в конкурсную массу при банкротстве и защищено от принудительной реализации. Однако на практике существует множество исключений из этого правила.

Основные исключения из исполнительского иммунитета:

• Если жильё приобретено в ипотеку, исполнительский иммунитет не действует. В этом случае квартира может быть изъята в пользу банка-кредитора или включена в конкурсную массу при банкротстве должника.
• Апартаменты, которые фактически являются единственным жильём должника, но юридически не признаны жилыми помещениями, не обладают исполнительским иммунитетом.
• Наличие у должника только одного жилого помещения не исключает возможность взыскания, если площадь жилья значительно превышает разумные и достаточные нормы для удовлетворения потребности в жилье.
• При оформлении потребительского кредита под залог единственного жилья, если должник не выполняет обязательства, такое жильё может быть реализовано в рамках процедуры банкротства.

В январе 2025 года Государственная дума приняла в первом чтении законопроект, который предусматривает сохранение за должником части средств от продажи единственного жилья при условии, что оно приобретено в ипотеку и кредит ещё не погашен. Это нововведение направлено на защиту прав должников и их семей в процессе банкротства.

Особенности применения исполнительского иммунитета:

• Исполнительский иммунитет не является абсолютным и может быть ограничен при наличии экономической целесообразности и при условии предоставления должнику замещающего жилья в том же населенном пункте.
• Суд учитывает «центр жизненных интересов» должника и членов его семьи при определении, какое жильё является единственным и подлежит защите.
• Наличие регистрации должника в другом жилом помещении не отменяет исполнительский иммунитет на его единственное жильё, если оно пригодно для постоянного проживания.
• Злоупотребление исполнительским иммунитетом, например, искусственное придание жилью статуса единственного или владение роскошным жильём, может стать основанием для ограничения иммунитета.

Таким образом, право на жильё, закреплённое в Конституции, защищается механизмом исполнительского иммунитета, однако на практике эта защита имеет ряд важных ограничений и исключений, которые следует учитывать при решении вопросов банкротства и взыскания долгов. Наши юристы помогут разобраться в сложностях законодательства и защитить ваши права на жильё в любых ситуациях.

Ваша юридическая защита – наш приоритет! 
Егоров Кирилл Владимирович - начальник юридического отдела СМОЛЕНСКОГО ЦЕНТРА ПРАВА И СОЦИОЛОГИ

Источник изображения: AL Шедеврум 2.5.